CBRE France dévoile son analyse du marché des bureaux en régions pour le 1er semestre 2025

Paris, le 25 septembre 2025 – CBRE, leader du conseil en immobilier d’entreprise, décrypte les résultats du 1^er semestre 2025 du marché des bureaux des grandes métropoles régionales*.

Le marché des bureaux dans les 12 métropoles régionales confirme son ralentissement à l’issue du 1^er semestre 2025 avec une légère hausse (+ 1 %). Avec 600 000 m² placés, les volumes atteignent un point bas inédit depuis dix ans, équivalent à celui observé au S1 2024.

Un marché locatif en repli, mais des métropoles qui résistent

Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs : la sous-offre en produits neufs, l’évolution des stratégies immobilières des entreprises, ainsi qu’un contexte économique et politique incertain. Autant d’éléments qui expliquent la prudence des entreprises et accentuent la tension actuelle sur l’offre, limitant les opportunités pour les acteurs les plus enclins à concrétiser leurs projets. En majorité, les transactions réalisées s’inscrivent dans une logique d’optimisation des surfaces et des coûts, impactant les volumes placés. Toutefois, certaines métropoles tirent leur épingle du jeu grâce à des opérations d’envergure initiées de longue date, et supérieures à 5 000 m².

«Compte tenu des performances régionales, l’analyse du marché devient de plus en plus fragmentée. Certaines métropoles ont pu bénéficier des grandes transactions amenant à une progression des volumes sur un an pour Lille, Toulouse ou encore Strasbourg. Pourtant, l’effet est en trompe l’œil : hormis ces grandes transactions, les marchés restent affaiblis. L’effet est notable sur les demandes en grandes surfaces, supérieures à 1 000 m², preuve de l’attentisme des moyennes et grandes entreprises en plus des stratégies de rationalisation de coûts qui réduisent les surfaces recherchées. Seule une amélioration de la conjoncture laisserait entrevoir une reprise de la demande, à condition que l’offre en adéquation avec les besoins soit disponible. » explique Stanislas Leborgne, Directeur Région de CBRE France.

Une adéquation complexe entre l’offre disponible et la demande

Si l’offre immédiate avoisine désormais les 2,6 millions de m² (+ 8 % vs fin 2024), elle ne correspond pas totalement aux attentes des utilisateurs, en recherche de biens performants (fonctionnels, énergétiques) et bien localisés. Les libérations de surface constituent l’offre immédiate. L’offre neuve, quant à elle, reste faible (environ 23 % du stock disponible) et est souvent située dans des secteurs secondaires, moins attractifs. Les livraisons ont fortement ralenti au 1^er semestre 2025, ce qui ne suffira pas à répondre à une éventuelle reprise dans les deux prochaines années.

« Le ralentissement des livraisons pose évidemment la question de la raréfaction de l’offre neuve et d’une tension toujours prégnante en région. Même si le taux de vacance est d’environ 6 %, une part de l’offre disponible reste difficilement absorbable. C’est le cas des immeubles sans rénovation, sans capex injecté et/ou se situant dans des secteurs périphériques sans réelle attractivité. Finalement, le marché reste sous pression compte tenu des offres qui pourraient correspondre aux critères des utilisateurs, encore plus quand il s’agit de centralité et de qualité. Nous ne voyons pas d’amélioration à court terme compte tenu de la frilosité des promoteurs à lancer des opérations, encore moins en blanc. » conclut Stanislas Leborgne.

Des taux de vacances qui s’ajustent à la hausse

Des investisseurs prudents face au climat économique et politique

Sur le 1^er semestre 2025, les volumes d’investissement sur le marché des bureaux en région ont totalisé près de 300 M €. Moitié moins que ceux de début 2024, ils atteignent leur plus bas niveau depuis 2015. La position des régions se fragilise face à la bonne performance du marché francilien : les volumes bureaux en région ne représentent que 14 % des volumes nationaux, contre 37 % au 1^er semestre 2024.

La complexité du marché s’explique par plusieurs facteurs dont les conditions de taux de change peu avantageuses pour les vendeurs, et le retrait de certains acteurs historiques, entraînant mécaniquement une baisse des volumes sur le segment de l’immobilier de bureau. En moyenne, les transactions unitaires portent sur des montants d’environ

7 M €, un chiffre au plus bas depuis ces 10 dernières années.

« Il existe encore une grande frilosité des investisseurs face au climat économique et politique français. Les taux de rendement demandés par les acquéreurs restent donc élevés et complexifient les négociations qui, souvent, échouent. Le marché repose donc essentiellement sur des petits volumes, inférieurs à 10 M €, souvent alloués par des acteurs privés aux stratégies locales, tandis que les grandes SCPI historiques, porteuses de grands volumes, se sont mises en retrait. » témoigne Yves Gourdin, Directeur exécutif Investissement Région de CBRE France.

Les investissements en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) restent toujours particulièrement pénalisés. Ils ne représentent même pas 10 % des volumes alors que la pression sur le neuf s’intensifie. «Les quelques volumes en VEFA concernent exclusivement des opérations sécurisées. Les attentes d’une rentabilité immédiate et la détermination d’un taux de rendement pour une livraison future explique les difficultés du marché de la promotion immobilière. Une reprise des VEFA semble plus que jamais nécessaire pour répondre aux attentes des marchés locatifs et des critères des investisseurs. » indique Yves Gourdin.

*sur le marché des 12 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse)